Az alapító Okirat és társai

Mire figyeljünk oda a lakásvásárlás után?

Az áhított lakás megszerzés nemcsak cél, hanem nyitány is.
Az új élethez a társasház alapító Okirata és egyéb szabályzatok szolgáltatják a kottát. Ám ezeket többnyire csak akkor ismerjük meg, amikor már ezek alapján kellene játszanunk. A társasházi Alapító okirat, a szervezési működési szabályzat, illetve a házirend együttesen határozza meg a lakóközösség életét. Az iratok többségét még a lakások értékesítése előtt elkészítik, így a lakóknak általában nincs módjuk a tartalmi változtatásokra.
Az okiratok utólagos módosítása pedig hosszabb folyamatot igényel.
Az alapító okirat megváltoztatásához pl. valamennyi tulajdonostársnak hozzá kell járulnia, ám egy 10 lakásos társasházban nehéz a konszenzus keresés. A lakásválasztáskor apró részletnek tűnő házirend évekre összeugraszthatja a lakókat. A társasház sikeres működéséhez túl szabályozás és a közösség romboló engedékenység között húzódó keskeny pallón kell egyensúlyozni.

A társasház alapítása, alapító okirat

Az Alapító okirat megléte új és használt lakás vásárlása esetén egyaránt fontos. Enékül osztatlan közös tulajdont vásárolunk, azaz az egész ház és benne valamennyi lakás, helyiség, az összes tulajdonostárs közös tulajdonát képezi. Társasház alaptására legalább 2 önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetve legalább 1 lakás és egy nem lakás célú helyiség alkalmas.
Ezek az ingatlan részek a tulajdonostársak különálló tulajdonát képezik, az épülethez tartozó földrészlet és a nem elkülönített egyéb épületrészek viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.
A közösség által létrehozott alapító okirat (közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat) ingatlan-nyilvántartásba kerül.
Társasház – a fenti alapelvek szerint – alapítható már álló épületre vagy később felépítendőre. Az alapító tulajdonostársak javára elővásárlási, ill. előbérleti jog létesíthető.
Még el nem készült épület esetében az engedélyezési záradékkal ellátott tervrajznak megfelelően kell az alapítási szándékot alapító okiratba foglalni, ezt a tényt a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyeztetni.
Új épület esetén a beruházó köteles alapító okiratról szóló szándéknyilatkozatot benyújtani a földhivatalnak, majd csak ezután nyújthatja be a végleges okiratot.
A szándéknyilatkozat hiányában sem a ház albetétekre osztása, sem a tulajdonosok ingatlanszerzése nem jegyezhető be a tulajdoni lapra.
Ez azt jelenti, hogy a lakás későbbi leadásához ilyen esetben valamennyi tulajdonostárs beleegyezése szükséges.
Az alapító okirat a társasház-tulajdon alapítását szolgáló akarati nyilatkozat. Ebben kell meghatározni a közösség nevét, címét, továbbá részletezve felsorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonszerző nevét, a közös tulajdonba kerülő ingatlanokat, továbbá a kötelező ingatlan-nyilvántartás megkívánta egyéb adatokat és a műszaki (térképi) dokumentációt.
Az okiratban rögzített adatok bármelyikének változása az alapító okirat módosítását követeli, ám ehhez valamennyi tulajdonostárs beleegyezése szükséges.

Az SZMSZ: Szervezeti- és működési szabályzat

A szervezeti- működési szabályzatban (szmsz) a közgyűlés a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettséget, a közös költség viselésének szabályait állapítja meg. Az szmsz tulajdonképpen a ház alkotmánya: tartalmaznia kell a tulajdonostársak külön tulajdonának használatára (hasznosítására), a külön tulajdonon belül nem mérhető szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, a közös költség viselésére (ezen belül a felújítási alap képzése setén annak felhasználására), a társasházi lakóépület házirendjére, a közgyűlés hatáskörére és eljárására, a közös képviselet és számvizsgálat formájára, hatáskörére és eljárásra vonatkozó részletes szabályokat.
Az szmsz felhatalmazhatja a közös képviselőt, hogy a hátralékkal rendelkező tulajdonostársa tulajdonára jelzálogjog bejegyzés kérjen.
Mivel minden lényeges kérdést az szmsz szabályoz, megalkotása minden társasháznak kötelező. (Ez alól csak a 6 lakásos vagy annál kisebb társasházak számítanak kivételnek: azok határozhatnak úgy is, hogy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazzák.)
Az szmsz fontosságát jelzi az is, hogy a szabályzat elfogadott szövegét és vlamennyi későbbi módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

Írta: Nagy Miklósné

Megjelent a Lakásvásárlók Kézikönyvében 2005-ben
A Bokréta Könyvek sorozatban

Ügyfeleink mondták
  • Az eredeti fűtési rendszerről történő leválással és új önálló fűtési rendszer kialakításával a közös képviselő a Társasház számára biztosította az önálló fűtési rendszer kialakítását, másfelől az új rendszer 40-60%-os energia-megtakarítást jelentett a Társasház számára. dr. Bándi Gábor
    ügyvéd
    1094 Bokréta u. 22.
  • A Kvarner által közvetített szakembergárda a ház hibajavításai, elhárításai, állagmegóvása vonatkozásában megbízható, jó minőséget képviselnek, korrekt ár-érték arányban. Gincsai István
    Számvizsgáló Bizottság elnöke
  • Az elmúlt négy évben a Számvizsgáló Bizottság elnökeként meggyőződhettem pontos, becsületes, a lakóközösség érdekeit mindig szem előtt tartó munkájukról. Dr. Győri Sándor
    Bokréta 17-19. Társasház
    Számvizsgáló Bizottság elnöke
  • A közös költség a többi társasházhoz képest átlagos mértékű, ám ennek ellenére kb! 2 000 000 Ft megtakarítást értünk el, és a Kft. megtalálta a megfelelő módját ahhoz, hogy a tulajdonostársaknak ne legyenek jelentős befizetés-elmaradásai. Dr. Payrich András
    Lakástulajdonos és
    Számvizsgáló Bizottság Elnök
Elérhetőségeink
Cím:
1095 Budapest
Viola u. 13-15. Fsz. 1.
Telefon:
+36 1 218 0384
Mobil:
+36 70 272 3855
Ajánlatkérés